用房投資億元，同比下降個百分點，增速下降辦公樓投資比上年增長。

住宅投資主力優(yōu)勢顯現(xiàn)，說明市房地產(chǎn)開發(fā)投資方向已按照市場對住宅消費需求做出了適時調(diào)整，加大了住宅產(chǎn)業(yè)投入。

非國有投資拉動作用強勁從投資主體看，各類非國有企業(yè)投資成為推動今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要動力。

全市非國有經(jīng)濟開發(fā)單位完成投資億元，比上年增長，高于全市開發(fā)投資增速個百分點占總投資，比上年提高個百分比國有單位投資億元，比上年下降，占比下降個百分點。

新開項目規(guī)模快速擴張目前市房地產(chǎn)開發(fā)正處于新輪啟動期，新開工面積呈現(xiàn)出持續(xù)快增態(tài)勢，帶動全部房屋施工面積穩(wěn)健擴大。

各類房屋新開工面積萬，比上年增長，其中住宅資金來源累計億元，比上年增長，從結(jié)構(gòu)看，國內(nèi)貸款億元，占，比上年增長，高于本年到位資金增幅個百分點自籌資金億元，占，增長，其中企業(yè)自有資金億元，在全部資金來源中僅占，增幅，遠低于全部到位資金和國內(nèi)貸款增幅，說明市房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)環(huán)節(jié)中對信貸資金依賴大，而自有資金積累不足。

可供銷售房源缺口大年以來，市直處于新開工項目啟動期，竣工房屋供應(yīng)量短缺，導(dǎo)致商品房供給出現(xiàn)瓶頸效應(yīng)，但從實際銷售情況看，商品房銷售卻呈現(xiàn)出持續(xù)走熱態(tài)勢，所以整個房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈加顯得緊張。

前個月，市累計竣工各類房屋萬，比上年下降，其中住宅竣工萬，雖比上年增長，但低于新開工面積增幅個百分點。

從銷售看，商品住宅銷售面積萬，比上年增長，比竣工面積多出萬，住宅銷售額實現(xiàn)億元，比上年增長另方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款億元，比上年增長。

房價持續(xù)高位面對房價與居民家庭年收入懸殊比值，房價高已成為不爭事實，據(jù)測算，前月全市商品住宅平均售價元，比上年上浮元，其中市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價元，比上年上浮元。

分析其原因，是地價高走促使房價水漲船高。

二是投機炒作行為變相提拉了房價。

三是以外購房族帶動了房價上揚。

市區(qū)北部地產(chǎn)板塊有待激活在目前市區(qū)房價高位地價走高而有效房源不足情況下，導(dǎo)致許多中低收入者望房興嘆，今年以來，市已開工建設(shè)多萬經(jīng)濟適用房，未來兩年隨著這些房屋竣工開盤，無疑會對供求緊張狀況有所緩解，但是由于這部分房屋多位于市區(qū)北部，因周邊環(huán)境交通基礎(chǔ)建設(shè)等配套設(shè)施明顯落后于老市區(qū)，致使許多因城建拆遷而亟待購房和雖有購房意愿但收入不高本市居民踟躕難擇，從而抑制了北部房地產(chǎn)板塊活躍。

因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)模化是當務(wù)之急。

需求趨勢房地產(chǎn)需求趨勢近來呈現(xiàn)以下特點經(jīng)濟適用房是解決住房困難中低收人家庭主要手段，需求量巨大。

小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。

近郊房因其低廉價格和良好發(fā)展前景而倍受關(guān)注與歡迎。

稀缺海景資源使得沿海物業(yè)成為投資勝地，是外地人在置業(yè)手選。

高檔物業(yè)因優(yōu)美環(huán)境和發(fā)展態(tài)勢吸引眾多置業(yè)者，因供應(yīng)量不足積聚大量消費力。

第四節(jié)項目周邊區(qū)域房地產(chǎn)狀況區(qū)域概況沿海物業(yè)因其良好自然景觀和優(yōu)美環(huán)境而獨具特色，沿海房地產(chǎn)項目也成為比較獨特類產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū)內(nèi)旅游度假區(qū)帶也形成沿海物業(yè)中個比較典型片區(qū)。

該地塊所處區(qū)域為嶗山旅游度假片區(qū)，自然資源優(yōu)越，海洋旅游資源豐富，屬重點旅游區(qū)域，北側(cè)有浮山金家?guī)X山午山三山環(huán)抱，南側(cè)為寬闊平緩沙灘和狹長岸線，自然環(huán)境十分優(yōu)美。

尤其地處海濱風景區(qū)與峙山風景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。

度假區(qū)自成立以來，不斷招商引資，使本區(qū)豐富旅游資源得以充分開發(fā)和利用，先后建起了弄海園海上樂園國際啤酒城國際美食娛樂城國際高爾夫球場環(huán)字國際城體育中心及高級別銀都景苑海風花園王家村區(qū)區(qū)域特點比較典型城鄉(xiāng)結(jié)合部感覺，但自然資源較好，北山南水，且正處于高速發(fā)展階段。

據(jù)此，項目現(xiàn)金分年度流量為年度現(xiàn)金流量表表注現(xiàn)金流動以年中為時點計算。

萬元由于大于，因此，項目可行，可以接受。

財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率指建設(shè)項目在整個計算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時折現(xiàn)率。

它反映項目所占用資金盈利率，是考察項目盈利能力主要動態(tài)評價指標。

內(nèi)部收益率計算公式為當時，故當時項目方案經(jīng)濟上可以接受。

投資利潤率本項目投資利潤率指項目利潤與建設(shè)項目總投資額比率，它是考查項目單位投資盈利能力靜態(tài)指標。

從靜態(tài)看，項目總銷售額為，萬元