分高檔二手房掛牌均價走勢單位元平方米白馬公寓綠園世貿麗晶城白馬公寓綠園世貿麗晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度為什么在國家嚴厲宏觀調控政策下，高檔精品樓盤價格會逆勢上揚究其主要原因有杭州缺少滿足高收入階層精品住宅，盡管近年來杭州開發了不少住宅區，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求房產品屈指可數，因此供給方容易形成價格壟斷改革開放二十多年培育了批高收入階層，他們財富積累和財富積累速度大大超過普通人想象，我們對這些購買者購房行為研究結果表明這些高收入群體對價格不敏感。

房價穩中有升是杭州住宅市場總體特征我們認為政府連續性地對房地產市場宏觀調控只能放慢房價平方米元平方米案例二金色海岸被稱為國際江景豪宅金色海岸坐落在錢江新城核心區域內，年月開盤以來，受到市場追捧，日均成交近萬元。

今年月三期開盤后，再次在周之內銷售總額突破億元，成為杭城新盤淡季銷售大亮點。

而均價也從去年元平方米飚升至元平方米。

表金色海岸年月至今成交均價記錄時間均價元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市場，我們選取了白馬公寓綠園世貿麗晶城中大吳莊等幾個高檔樓盤自年月以來掛牌價格作了分析，發現上述樓盤在年價格相對穩定，進入年后，均表現出不同程度上漲見下圖。

特別是中大吳莊掛牌價從年月元平方米開始持續上升，月份掛牌均價為元平方米。

圖部分高檔二手房掛牌均價走勢單位元平方米白馬公寓綠園世貿麗晶城白馬公寓綠園世貿麗晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度為什么在國家嚴厲宏觀調控政策下，高檔精品樓盤價格會逆勢上揚究其主要原因有杭州缺少滿足高收入階層精品住宅，盡管近年來杭州開發了不少住宅區，但是真正能滿足高收入者舒適性生活需求房產品屈指可數，因此供給方容易形成價格壟斷改革開放二十多年培育了批高收入階層，他們財富積累和財富積累速度大大超過普通人想象，我們對這些購買者購房行為研究結果表明這些高收入群體對價格不敏感。

房價穩中有升是杭州住宅市場總體特征我們認為政府連續性地對房地產市場宏觀調控只能放慢房價上升速度，但并不會改變其上升趨勢從香港臺灣等地房地產市場發展軌跡看，在城市化率穩定之前在政府大規模基礎設施完成之前在宏觀經濟處于快速增長過程中，房價上升是種常態。

我國政府將實行最嚴厲土地政策，加上杭州土地后備資源本身嚴重不足，可以斷定住宅市場供大于求是暫時，供不應求可能是長期。

從發達國家房價增長與國民經濟長期關系看，房價增長率基本上與經濟增長率同步，所以我們認為杭州房價年增長率總體保持在之間是極為正常。

杭州寫字樓市場分析根據招標文件規定，本項目地塊用途為辦公兼容賓館，因此，本部分著重對杭州寫字樓市場作分析，并給出了本項目不選擇寫字樓開發理由市場潛在供應量大從近兩年土地投放情況來看，杭城將會有超過萬平方米以上新寫字樓入市包括出讓土地上新建寫字樓科技園區企業集團總部以及些企業用房用途改變，且供應樓盤以高檔寫字樓為主，再加上未被消化部分存量，導致杭州寫字樓市場供應量相當龐大。

年杭州共出讓寫字樓用途地塊大多數寫字樓開發地塊含商業用途，個別地塊含住宅用途塊，總面積為平方米，占年杭州市土地出讓總面積。

下開發商能承擔最高地價為萬元。

表項目現金流量表穩妥方案年份時點現金流入二資金投入合計土地成本前期工程與建設規費建安工程費用住宅酒店式公寓人防及地下車庫幼兒園停車場室外工程費不可預見費管理費用銷售費用營業稅金及附加土地增值稅預征所得稅預征三凈現金流量四凈現金流量折現折現率取五累計凈現金流量現值地價款按折現表項目資金平衡表穩妥方案計算年份時點小計資金來源營業收入自有資金各類貸款小計資金運用建設投資建設期利息管理費用銷售費用營業稅金及附加土地增值稅預征所得稅預征小計贏余資金貸款償還累計贏余資金項目財務效益評價經測算，樂觀預計下可實現銷售收入為億元，若以億元取得土地，則項目總開發成本為億元，稅后利潤為億元，投資利潤率為，具體財務效益指標見下表表項目財務效益樂觀方案內容金額萬元備注總銷售收入二營業稅及附加總銷售收入三土地增值稅預征總銷售收入四所得稅預征總銷售收入五開發總成本六稅后利潤七投資利潤率保守預計可實現銷售收入為億元，若以億元取得土地，則項目總開發成本為億元，稅后利潤為億元，投資利潤率為，具體財務效益指標見下表表項目財務效益