余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借躋身全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市之。

具備發(fā)展老年事業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和條件。

五項(xiàng)目規(guī)劃原則根據(jù)對(duì)項(xiàng)目具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。

在老年人住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能要求，使老年人居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全衛(wèi)生方便和適用要求，還要無處不在體現(xiàn)出對(duì)老人關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及居住心理問題。

設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過多臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)輪椅通道樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方要個(gè)性化合理化。

六項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)組織項(xiàng)目指導(dǎo)單位中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展基金會(huì)中國(guó)新農(nóng)村建設(shè)資源綜合利用發(fā)展辦公室項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)單位臨安碧雪湖農(nóng)莊有限公司北京金豐泰和投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)由北京金豐泰和投資發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目組合在項(xiàng)目投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入后，實(shí)行項(xiàng)目公司重組，形成三方合作模式，即臨安碧雪湖農(nóng)莊有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地使用手續(xù)和項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)辦理取得項(xiàng)目開發(fā)合法手續(xù)等北京金豐泰和投資發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃管理投資方，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資。

三方暫定股份比例為臨安碧雪湖農(nóng)莊有限公司，北京金豐泰和投資發(fā)展有限公司，投資方。

說明，股份比例需視投資方要求洽談確定七項(xiàng)目建設(shè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積畝。

土地用途住宅用地使用功能居住養(yǎng)老建筑形態(tài)以多層為主，小高層為輔，底層架空建筑高度多層約層綜合容積率建筑密度綠化面積項(xiàng)目總投資億元其中期投資億元項(xiàng)目建設(shè)期年八項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后十年各項(xiàng)收入累計(jì)可達(dá)億元，扣除各項(xiàng)成本，按利潤(rùn)率估算，可產(chǎn)生利潤(rùn)億元，年平均利潤(rùn)為萬元。

項(xiàng)目社會(huì)效益本項(xiàng)目對(duì)推動(dòng)老年養(yǎng)生事業(yè)并落戶當(dāng)?shù)鼐哂兄匾F(xiàn)實(shí)意義和社會(huì)價(jià)值。

尤其是高端養(yǎng)老，建設(shè)科學(xué)養(yǎng)老示范基地，樹立全國(guó)性行業(yè)品牌和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)杭州上海等長(zhǎng)三角地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定快速發(fā)展起到積極作用。

同時(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于促進(jìn)就業(yè)安排下崗職工對(duì)失地農(nóng)民提供社會(huì)保險(xiǎn)和生活保障提高環(huán)境生態(tài)效益和水平具有積極意義。

九項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式認(rèn)可需要段時(shí)間長(zhǎng)三角地區(qū)老年人公寓需求旺盛，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然核心家庭逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知認(rèn)可更需要個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。

消費(fèi)群體特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)高投入產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。

老年住宅項(xiàng)目面對(duì)是歲以上特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知認(rèn)可更需要個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。

消費(fèi)群體特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)高投入產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng)分析，避開激烈競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見選擇。

躋身全國(guó)農(nóng)村綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市行列，被列為浙江省十七經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市之。

具備發(fā)展老年事業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和條件。

五項(xiàng)目規(guī)劃原則根據(jù)對(duì)項(xiàng)目具體定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。

在老年人住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能要求，使老年人居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全衛(wèi)生方便和適用要求，還要無處不在體現(xiàn)出對(duì)老人關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及居住心理問題。

設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過多臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)輪椅通道樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性