廣州市西區正在發售的少有的高檔住宅小區，不少買家是新加坡香港和外企的高級人員。推出單位均價元平方米，不帶裝修，部分單位內無間隔。年月下旬正式推出，銷售情況普通，平方米以上大單位認購情況較好。由于定位相近，故也列為可比對象。東山區其他樓盤富力盈澤苑東湖御苑東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由棟層超高層組成的住宅，均價元平方米，帶豪華裝修。已基本建成現樓，但銷售十分不理想。發展商已準備將兩棟塔樓的全部單位改做商務公寓出租經營。富力盈澤苑在中華廣場附近，與本項目同屬中山路，與本項目形成競爭。四錦城花園二手市場調查對于本項目，來至錦城花園二手市場的競爭將是直接的。分析錦城花園的業主轉手的原因，主要有兩點其，內環路的興建以及錦城花園二期的入伙，使得錦城花園的居住素質有定程度的降低，達不到部分業主的預期其二，錦城花園二期入住后，租賃市場因供應量的大幅增加，租金回落較多，投資回報達不到投資者的預期。錦城花園二手市場在短時間內供應量急速增加，導致二手市場的價格跌落幅度較大。錦城花園期的二手價格約為元平方米，二期的二手價格跌值更大，北向的小單位最低可以在元平方米的價位達成交易，南向的單位的成交價格在元平方米左右。五同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標準，錦城南苑項目建安費按精美裝修考慮，高層為元平方米以建筑面積計，裝修標準同中海錦苑地下室建筑費按元平方米計算含機電設備。六同類住宅平均銷售單價根據上面對可比項目的界定標準，本報告選取富力東堤灣東風廣場星匯園東山雅筑和風雅居嘉和苑富力盈澤苑天文苑東湖御苑等個樓盤作為比較對象，并考慮錦城花園二手成交的情況，通過地段繁華程度交通服務設計居住環境等多項指標對競爭樓盤的銷售單價進行修正，通過市場比較法得到本項目的銷售價格為元平方米。為使項目有較好的市場反映，并考慮到將來尾貨銷售的問題，最后總體均價達到人民幣元平方米是比較可行的。詳見附件三四。三發展規劃和營銷策劃基本數據序號項目面積備注用地面積二扣除規劃路后面積三總建筑面積容積率地上總建筑面積有償的住宅有償公建暫定無償的暫定無償公建暫定二地下室暫定人防設備輔助用房未定車庫未定三總可售面積不含車庫四容積率五建筑密度未定六住宅戶數約套七小區人口按每戶人算二規劃的要求與限制未定。三發展方案的初步設想本項目計劃發展為層左右的中高層住宅物業，建筑面積約為平方米。項目建成后，與錦城花園融合在起，將是個外立面美觀，區內環境幽雅，配套齊全室內設計合理裝修精美豪華，區內罕有的大型精品高尚住宅小區。四計劃發展期本項目的計劃發展期為三年至項目合作合同簽訂到項目銷售完畢。從簽定合作協議之日起，由于要有個月時間興建部隊的新營房，故其中前個月為建設軍隊的新營區及本項目規劃設計和報建期，項目建設周期為個月包括場地平整，銷售期為個月，建設期與銷售期相搭接，合計需個月。計劃發展計劃見附件二。五錦城南苑項目的分析優勢錦城花園聲名遠播，項目與錦城連成片，可借助錦城的品牌形象。與錦城連成片后，借助錦城的現有配套，可減少南苑項目配套設施的建設而且整個小區的占地面積將超過萬平方米，在城市中心區十分罕有地理位臵優越，新舊城區的交界處，交通便利地價較合理教育醫療商業等生活配套設施應俱全，且有東風東小學作為區內配套。國海外的品牌在廣州市的高檔市場已樹立良好的口碑。劣勢作為高檔住宅，缺乏優美的景觀條件支持，特別是項目南面靠高架路比較近，有較嚴重的噪音廢氣污染錦城花園開發周期長，有定品牌老化的現象錦城花園原有的會所設施不足。隨著大量業主的入伙，小區原有的高尚的生活素質受到定的影響，其高檔住宅樓王的形象有所減弱錦城花園現有的配套已落伍于變化迅速的生活觀念，如“網絡生活”無法在小區內實現，配套設施有待提高機會通過對市場的調查和分析，掌握買家的臵業傾向和居住要求，在規劃設計時可以充分滿足市場的需要，增強項目的核心競爭力城區內土地供應量有限，能夠成定規模的小區用地更少，未來新增競爭對手不多東山區樓盤總體素質較低市場上已出現從郊區向城市“回流”的現象，人們還是習慣方便的生活郊區樓盤缺乏成規模市政配套的缺點逐漸被發現，交通更是個實際性的問題，人們對選擇郊區樓盤進入反復期，市區樓盤重受青睞。尤其是城市的富裕階層，因為有較強的夜生活習慣，所以更加傾向于購買生活方便的城區內物業錦城花園已經具備良好的素質和口碑，并且中海的物業管理在廣州市仍處于領先的行列，可以通過策劃系列活動，提高錦城花園的美譽度，提高潛在買家的購買動機和對比權重隨著中國加入，市場上對于高檔住宅物業的需求將會增加，二手市場和租賃市場將會趨于活躍。威脅珠江新城初具規模，開發速度加快，且廣州市政府重新規劃珠江新城的功能后，住宅面積大幅減少，使該區住宅更具魅力。倘若珠江新城的樓宇價格向下調整，對本項目的威脅更大天河北路帶物業價格下挫幅度比較大，價格上對本項目存在競爭。錦城花園的二手物業的銷售價格及廣州整體高檔住宅價格下挫，投資者信心不強通過以上分析，錦城花園的高級樓王地位雖有削弱，但其作為城區內的豪宅印象依然被大部分市民潛在消費者和業界認識所認同，作為具有較高素質的住宅物業的領先者的地位依然穩固。與珠江新城天河北等地段的樓盤相比，便利的生活設施完善的商業市政醫療配套以及豐富的教育資源令新區在這些方面難望其項背。同時，錦城南苑也面臨重重困難內環路放射線的包圍錦城二期的施工質量難讓業主滿意原有小區會所已不足以支持更多的居住人口二手租賃價格走低，對錦城花園產生負面影響市場競爭日益激烈，珠江新城天河北等新區的發展不斷地改變房地產市場格局，把人們的注意力不斷向東吸引。六目標市場的確定和發展定位銷售對象的確定錦城南苑消費者定位的原則是在錦城花園原有定位的基礎上，爭取原有群體，范圍適當擴大，重點稍有不同。根據對錦城花園業主的分析，錦城花園的購買者多數是有自己生意的成功者生意已經步入穩定的發展階段企業的高層管理者，部分專業人士如律師醫生娛樂界藝員等高收入人群年齡層次在歲之間多次臵業較少有三代同居部分臵業的目的為投資和保值。建議錦城南苑在上述基礎上，進步開拓目標消費者的范圍，因為項目的預期價格為元平方米，單位總價萬元的住宅，在可取得住房抵押貸款的條件下，有購買能力的人群更廣，如三資企業私企或經濟效益較好的國有企業的中層管理者處于事業開創和發展階段的私營者從事高科技工作的人士金融保險證券等中介人士。同時，我們應該注意到，因錦城花園的租賃和二手市場的回報率的下降，作為投資者的買家將更加慎重，其購買的意愿將進步降低，所以，本項目需考慮消費者的購買目的，重點在實用型買家為主，投資型買家為可能的補充。價格定位綜合可比樓盤和錦城二手價格，考慮地段繁華程度交通房屋設計居住環境周邊配套設施交樓標準交樓時間開發商聲譽，按市場比較法計算，初步建議錦城南苑日后帶裝修現樓折實按揭均價為元平方米。項目定位本項目初步定位為城區內高檔精品住宅，在延續錦城花園原有的品質內涵的基礎上，加入現代先進的因素，小區的設計強調環境優美，充分考慮到購買者的對于現時居住理念，兼顧景觀和朝向等因素，營造出倍受市場推崇的錦城花園三期的物業形象。錦城南苑項目將為這部分消費者提供享受型的擁有完善商務和生活服務的市中心生活豪庭，并讓其子女有更大的機會入讀東山名校。根據本項目的消費者定位，建筑設計以三房為主，兩房為副，兩房所占比例不超過，主力面積以平方米。七銷售速度預測詳見附件二。項目概述基本數據占地面積總建筑面積預計平方米容積率預計。二項目背景項目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區北環路，周邊道路交通便利，我司就該項目在陽江市規劃局了解到地塊建筑容積率預計在左右，暫時沒有其他規劃的限制。三地理位置地塊北側面向新江花園住宅樓，東臨華堅賓館，西側，南側面向北山公園，有部份底商及自建房在北環路靠近項目擋在外側，項目部份商鋪不屬線街鋪。從江城區宏觀地理位臵看，該地塊位于江城區中心，距傳統的商業居住區約分鐘車程，東側隔二條街即可到石灣南路，南邊是傳統的老城區繁華區域新華北路人民廣場。核準通過，歸檔資料。未經允許，請勿外傳！四周邊環境交通狀況該地塊南側緊臨北環路，西側由梅花路連通廣州的東西交通大動脈東風路，東有了崗路接駁西平南路廣州大道環市路和城市交通新干線的內環路，道路四通八達在中山路東風路在距本項目米之內設有超過條公交線，錦城花園西側是等多路公交車總站在地塊西南米內有地鐵楊箕站進出口，步行不會超過分鐘。從地塊到達市內主要辦公商業的銷售價格盈虧平衡點為元平方米，正常條件下的銷售量的盈虧平衡點為平方米，銷售比率為。根據上述財務計算的結果，本項目財務上的結論是可行的。十風險分析的基本結論及應變措施根據對建安成本銷售價格